Regler og skat ved udlejning af sommerhus i 2026

At udleje sit sommerhus kan give en god ekstraindtægt – men det er vigtigt at kende skattereglerne, så man gør det korrekt og udnytter fordelene. Her gennemgår vi de gældende regler for 2026, med fokus på udlejning gennem bureau (indberetningspligtige platforme) og hvad det betyder for din skat. Vi inkluderer også konkrete eksempler med tal, så du kan se, hvordan skatten beregnes.

Skattefrit bundfradrag – hvor meget kan du tjene skattefrit?

Når du udlejer dit sommerhus, har du ret til et såkaldt bundfradrag altså en del af lejeindtægten, som du kan tjene skattefrit. Størrelsen af bundfradraget afhænger af, hvordan du udlejer dit sommerhus:

Det høje bundfradrag ved bureauudlejning er et incitament for at bruge godkendte udlejningsbureauer og platforme, som automatisk indberetter din lejeindtægt til Skattestyrelsen. Med andre ord behøver du ikke betale skat af de første 50.200 kr., hvis du benytter et bureau, mens grænsen kun er 13.800 kr. ved ren privat udlejning.

40%-reglen: Beskatning af resten af lejeindtægten

Bundfradraget betyder, at lejeindtægter op til bundfradragets beløb ikke beskattes. For den del af din lejeindtægt, der overstiger bundfradraget, gælder den såkaldte 40%-regel. Denne regel fungerer sådan:

Du kan ikke samtidig trække faktiske udgifter fra, når du benytter bundfradragsmetoden de 40% betragtes som et standardfradrag, der dækker almindelige udgifter i forbindelse med udlejningen. Bundfradraget (og 40%-fradraget) gælder pr. sommerhus for hele året, uanset hvor mange uger du udlejer i løbet af året.

Eksempel: Udlejer du via bureau og opnår lejeindtægter på f.eks. 80.000 kr. for en sæson, så bliver de første 50.200 kr. dækket af bundfradraget. Af de resterende 29.800 kr. får du 40% (11.920 kr.) som skattefrit fradrag, og kun 17.880 kr. skal beskattes. I dette eksempel vil kun ca. 22% af din samlede lejeindtægt ende med at være skattepligtig indkomst – resten er reelt skattefri indtjening.

Til sammenligning, hvis du i stedet udlejer privat uden om bureau og også tjener 80.000 kr., vil kun 13.800 kr. være skattefrie. Det efterlader 66.200 kr., hvor du stadig får 40% fradrag (26.480 kr.), men 39.720 kr. skal beskattes – over dobbelt så meget skattepligtig indkomst sammenlignet med bureau-udlejning i dette scenario.

Husk også, at du kan få nedslag i ejendomsværdiskatten for den periode, hvor sommerhuset er udlejet. Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for de dage/uger, hvor boligen er udlejet men du skal huske at notere på årsopgørelsen, hvor længe huset har været udlejet i løbet af året, for at få dette nedslag.

Hvis du vælger at udleje dit sommerhus størstedelen af året (f.eks. året rundt uden selv at benytte det), skal du være opmærksom på, at det kan blive betragtet som erhvervsmæssig udlejning i stedet for privat udlejning. Erhvervsmæssig udlejning følger andre skatteregler og kan bl.a. betyde, at bundfradragsreglerne ikke kan anvendes på samme måde. De fleste sommerhusejere udlejer dog kun i dele af året, så udlejningen fortsat anses som privat (ikke-erhvervsmæssig).

To metoder: Bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag.

Som sommerhusejer kan du vælge mellem to metoder for beskatning af din lejeindtægt

• Udgifter til el, vand og varme i de uger, hvor huset er udlejet.
• Annonce- og markedsføringsudgifter for at finde lejere.
• Vedligeholdelse og afskrivning af inventar (møbler, udstyr) i udlejningsperioden.
• En forholdsmæssig andel af den årlige grundskyld (ejendomsskat) svarende til de uger, huset er udlejet.

Til gengæld kan du ikke trække udgifter til vedligeholdelse af selve huset (bygningen) fra. Vigtigt: Hvis du først vælger den regnskabsmæssige metode ét år, kan du ikke senere skifte tilbage til bundfradragsmetoden for den samme ejendom. Derfor bruger mange private udlejere bundfradragsmetoden, da den giver et højt, forudsigeligt fradrag hvert år uden tungt administrativt arbejde.

For de fleste sommerhusejere vil bundfradragsmetoden være attraktiv, især når udlejningen ikke omfatter hele året. Den høje skattefri bundgrænse ved bureauudlejning og 40%-fradraget betyder, at man kan beholde størstedelen af lejeindtægten skattefrit. Regnskabsmetoden kan være relevant, hvis du har usædvanligt store udgifter det pågældende år – men husk, at beslutningen binder dig fremover.

Indberetning og praktiske forhold

Når du udlejer gennem et bureau eller en større udlejningsplatform, vil platformen typisk indberette din lejeindtægt direkte til Skattestyrelsen som følge af nye EU-regler (DAC7) pr. 1. januar 2023. Det betyder, at din indkomst fra udlejning kan fremgå automatisk på din årsopgørelse. (Hvis platformen ikke får de nødvendige oplysninger fra dig, kan den endda vælge at stoppe udbetalinger). Det er dog altid dit eget ansvar at sikre, at indtægten bliver korrekt oplyst til Skat. Hvis du udlejer privat uden om en platform, skal du selv angive din lejeindtægt på din årsopgørelse (typisk som kapitalindkomst i rubrik 37).

Konkrete beregningseksempler for 2026

Nedenfor viser vi to forenklede eksempler, der illustrerer forskellen på at udleje gennem bureau og ved privat udlejning. Begge eksempler tager udgangspunkt i et sommerhus, der udlejes i ca. 85 døgn om året (svarende til cirka 12 uger spredt over året).

Ud af 80.000 kr. i lejeindtægt skal du altså kun betale skat af 17.880 kr. Hvis vi antager en skatteprocent på fx ~37%, betyder det ca. 6.600 kr. i faktisk skat, og du beholder resten. Din effektive beskatning af den samlede lejeindtægt er meget lav, fordi bundfradraget og 40%-reglen har gavnet dig.

Her skal 39.720 kr. beskattes ud af de 80.000 kr. indtjente. Med en antaget skatteprocent på ~37% svarer det til ca. 14.700 kr. i skat. Man kan tydeligt se forskellen: Den private udlejning med det lave bundfradrag udløser en langt højere skattepligtig indkomst end bureauudlejning, selvom brutto-lejeindtægten er den samme. Forskellen skyldes det markant højere bundfradrag gennem bureau samt 40%-reglen, der gør det muligt at tjene en stor del af beløbet skattefrit ved bureauudlejning.

Opsummering

For at optimere økonomien ved sommerhusudlejning er det afgørende at forstå skattereglerne. Udlejning gennem et bureau giver et væsentligt højere skattefrit bundfradrag (50.200 kr. i 2026) end privat udlejning (13.800 kr.), og takket være 40%-reglen beskattes kun 60% af overskydende indtægter. Det betyder, at langt størstedelen af din lejeindtægt kan ende skattefri, især når du benytter et bureau. Husk, at du altid skal oplyse din lejeindtægt til Skat – enten sørger bureauet for indberetningen, eller også må du selv angive det – og at du kan vælge mellem bundfradrag eller at fradrage faktiske udgifter. Med de rette valg kan du trygt leje sommerhuset ud og få ekstra indtægt, samtidig med at du overholder reglerne og undgår ubehagelige skattesmæk.